51网讯（记者 向晓文）自己家的别墅想对外群租，可不可以？答案是---不一定。11月2日，记者从成都高新区人民法院获悉，该院近日审结了一起业主起诉业委会的案件。涉案别墅区业委会决议小区房屋禁止群租，业主黄女士认为该决议侵犯了其合法权益，遂提起诉讼要求撤销。法院经审理判决驳回其诉讼请求。

案情

业主认为业委会禁止群租决议侵权

黄女士是成都高新区某别墅小区的一名业主。2020年12月，该小区业主委员会提出《关于禁止群租房屋的补充修改议案》，议案内容包括：“严禁以群租，即四人以上(含本数)的非同家庭成员共同居住的方式租赁房屋，同一家庭成员共同居住不受人数限制，但不能两个以上家庭合租；若采用欺瞒手段将别墅用于非居住使用或群租的，物业服务机构有权拒绝其人、以及运送这些人员的车辆进入本小区，所造成的损失由改变用途者或违规租赁者自行承担；有利害关系的业主有权对其提起诉讼。”后小区业主委员会组织业主对该议案进行投票表决，该议案获得了通过。

该决议引起了黄女士的不满，黄女士原本计划将房屋出租给他人，她认为此决议致使其房屋难以出租，合法权益遭受了损害，故诉至法院请求撤销该决议。

裁判

决议程序与实体均合法

法院主要从程序与实体两方面对当事人双方所争议的《关于禁止群租房屋的补充修改议案》是否合法进行了审查。程序合法性方面，法院查明，业主委员会按照《中华人民共和国物权法》以及小区《业主大会议事规则》相关规定召开业主大会，且上述决议取得了双过半（专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数）业主们的同意，程序合法。

决议内容合法性方面，法院查明，成都市人民政府办公厅发布的《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》（成办发〔2017〕53号）中明确了成都市住房租赁租住标准，出租住房的，应当以间作为最小出租单位，每个房间的居住人数不得超过2人，且居住使用人的人均租住使用面积不得低于4平方米，并要求各部门加强对“非法群租”等违规行为查处力度。虽《关于禁止群租房屋的补充修改议案》中对于群租的限制高于该成都市住房租赁租住标准，对业主使用、收益房屋造成了一定限制，但该小区为别墅小区，业主对小区环境有更高的要求是情理之中的，业主大会的决议对群租采取了更为严格的措施，满足了小区多数业主对于良好居住环境的期待，符合多数业主的利益。此外，该决议只是限制群租行为，并未禁止房屋对外出租，未超过业主大会维护全体业主合法权益的合理必要限度，也未产生侵害黄女士权益的直接后果。故法院判决驳回了黄女士的诉讼请求。

法官释法

《中华人民共和国民法典》物权编第二百八十条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”其沿用了原《中华人民共和国物权法》第七十八条的内容，对业主撤销权进行了规定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是建筑物区分所有权下的业主共同自治组织，而业主委员会则是业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。其就特定事项通过表决并按照表决规则作出决定的行为，属于民法上的决议行为，其本质是以少数服从多数的“多数决”表决规则形成团体意思表示。

但需要强调的是，代表了多数人的决议并不意味着就是完全正确的，故法律也规定，当业主大会的决议侵害业主合法权益时，业主享有撤销权。其中，“侵害业主合法权益”既指因为表决程序违反相关法律或制度规定，也包括决策本身不公平，有违诚实信用和公平原则。所以业主撤销权实质上是业主个人利益与群体利益的一个衡平机制，当业主大会或业主委员会的行为实质损害到业主个人的合法权益，业主可以依据业主撤销权的规定寻求法律救济，维护自身利益。

本案中，《关于禁止群租房屋的补充修改议案》是业主大会严格按照召集程序和表决规则通过的决议，其关于小区房屋禁止群租的决定并未超出对业主权利限制的合理限度。黄女士作为业主应当遵守该“多数决”所形成的合法团体意思表示。