买房一族注意：新合同来了——新《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》解读
导语
即将于7月1日在我省范围内施行的《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》自4月28日省住建厅、省工商局联合发布后，引起了社会广泛关注，尤其是“买房一族”对此进行询问。为进一步促进公众对本合同示范文本的了解，并利于接下来的推行工作，省住建厅、省工商局于昨（4）日召开新闻发布会对文本进行解读。
□相关背景
关键词一： 市场发展
对于广大消费者来讲，买套商品房是一件终身大事。可是，在买房的过程中却遇到合同签订、合同履行的纠纷。省住建厅与省工商局早在2006年联合制发了《商品房买卖合同（示范文本）》（CH-01-0605），对我省商品房买卖行为和房地产行业的发展具有示范效应。 随着房地产市场的快速发展，以及《物权法》、相关房地产法规规章的纷纷颁布或修订，房地产行业的交易行为出现了新形态、对监管提出了新要求。重新制定商品房买卖合同示范文本成为适应市场发展、规范交易行为的重要举措。2014年，省住建厅与四川省工商局根据相关法律法规，结合我省实际，正式开展《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》的制定工作。
关键词二： 公开透明
在《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》制定工作中，更加注重程序的公开透明。首先，组织起草小组，反复合议修改，确定草案；其次，将评审专家委员会审查文本草案，提供专业保障。再次，召开学者、律师、仲裁委、房地产企业、消费者代表参加文本草案修改座谈会，再通过网络公示等方法征询公众听取各方意见；最后，实地调研房地产企业的经营行为，并听取对文本的建议。
□指南
示范文本亮点
翻开合同，对于其中太多条款看不过来怎么办？别急，记者将合同中十个章节的亮点逐一列出，方便按图索骥。《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》采用以交易行为为主轴，把交易行为的各组成部分设计形成独立章节，每一组成部分的各项权利义务均在该章节中予以体现，在设定义务的条款后紧随相应的违约责任条款。
1、合同当事人
亮点：当买受人为多人时，买受人的信息栏可以相应增加。
2、商品房基本状况
亮点：对商品房的规划用途增加了“【车位】”选项；增加了出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋建筑面积预测报告的义务；约定了出卖人需告知买受人商品房的抵押情况；针对现实中出现的因商品房权利有瑕疵导致购房人不能获得房屋所有权的情形，约定买受人有权解除合同。
3、商品房价款
亮点：针对实践中常常出现的并非买卖双方的原因却不能办下购房贷款时，卖房人要求购房者继续付清全款，而购房者无力承担引发的纠纷，约定因不可归责于买卖双方的原因而未能订立商品房担保贷款合同时，当事人拥有解除合同的权利，公平设定了双方的权利，有效避免相关纠纷产生
4、规划、设计变更
亮点：约定出卖人具有不擅自变更规划、设计的的义务，以及在有关部门同意变更情形下出卖人对购房人的告知义务，买受人对此拥有解除合同的权利，以及出卖人未履行告知义务时买受人可获得的救济。
5、面积差异变更
亮点：根据计价方式的不同，对按套内建筑面积计价、建筑面积计价、套/幢等计价各种情形进行了分别约定，内容更为易懂，条理更为清晰。
6、 交付条件与交付手续
亮点：对供水、供电、燃气、电话通信、有线电视和宽带网络等六项基础设施，其开通手续及相关费用分别由谁承担进行了明确，从而避免了过去由于约定不明，部分重复收取开通费用的情形；对商品房交接程序进行细化和明确，从核实身份、查验房屋状况、确认建筑面积及相关费用结算到办理交接手续等全环节，对当事人应当如何处理一一进行约定，对购房人进行有效指引；屋面开裂、管道堵塞和五金件损坏等质量问题轻重不同，需修复的时间也长短不同，对不同质量问题的修复时间进行分开约定； “逾期交房责任”中约定了由于买受人原因导致商品房不能按期交付时也应当进行处理的内容。
7、商品房质量及保修责任
亮点：针对现实中一旦购房者的房屋出现质量问题，而出卖人不履行、或者由于破产、注销等原因不能履行相关质量保修责任时，购房者的权益将无法得到保障的情形，约定了质量担保的内容。同时，增加了质量保险条款。
8、合同备案与房屋登记
亮点：增加了出卖人保持网上签约文本与实际签约文本内容一致的义务，避免出现“阴阳合同”规避监管的情形，以及买受人怠于领取房屋所有权证书时如何处理的内容。
9、前期物业服务
亮点：在业主大会建立之前，商品房仍需要物业服务，以维护居住环境，此种情况为前期物业服务，由出卖人依法选聘企业承担。
10、其他事项
亮点：保障了购房者的知情权；购房者不擅自改变商品房用途、建筑主体结构和承重结构的义务；出卖人对购房人的信息负有的保密义务，是对购房人利益的有力保护。
□问答
就相关热点问题，省住建厅和省工商局相关负责人作出回答。
问：开发商在同购房者签订合同时，其中补充协议对示范文本中的内容进行否定，却依然使用示范文本编号，购买者应该怎么办？
答：示范文本是作为参考，并不是强制使用。买卖双方可以使用本合同示范文本，也可以参照本合同示范文本来订立合同，而对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，应根据买卖房屋的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。但是，补充协议的内容与合同示范文本不一致或者参照合同示范文本订立的合同，不能再使用本合同示范文本的名义或者编号。若开发商补充协议与示范文本的内容不相符还继续使用示范文本的编号，购买者可向工商部门进行举报。同时，合同中有部分条款需要在【】中选择、在空格部位填写内容，或有需要删除或添加的内容；若出卖人为了重复使用而预先选择、填写、增加，并且在订立合同时不与购房者协商，该类条款则变为了格式条款。出卖人制定的格式条款中不允许含有加重购房人责任、排除购房人权利、减轻或免除自身责任等不公平、不合理的内容。
问：为何在示范文本前加“预售”两字？
答：商品房买卖分为“预售”和“现售”，这次推出的是预售示范文本。工商部门发现，出现的众多投诉问题主要集中的预售的商品房买卖中，2006年推出的示范文本并未对“预售”和“现售”进行区分。为了更好维护消费者权益，规避常见纠纷，精确处理问题，因此注明“预售”二字。今后，也将推出“现售”示范文本。
问：当购房者签字后发现合同中存在霸王条款，如何维护自己的权益呢？
答：消费者在决定买房的时候，一定要看看示范文本，多了解合同中容易出现的纠纷以及危害性，做到事前预防。同时，开发商也应以大环境为考虑方面，主动规范自制文本，减轻双方纠纷，以此促进了房地产行业发展。对于已经发生的侵权案件，消费者可向当地工商部门或房管部门投诉通过司法途径进行解决。
问：哪里可以下载《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》？
答：消费者前期可以到四川省住房和城乡建设厅网站（www.scjst.gov.cn）、四川省工商行政管理局官方网站（www.scaic.gov.cn）进行文本资料下载。（记者 雷琰）
